DIMOB: o que é, quem precisa entregar e como preparar sua imobiliária

Todo início de ano, imobiliárias de todo o Brasil enfrentam o mesmo processo: reunir informações de todas as transações do ano anterior, consolidar os dados no formato exigido pela Receita Federal e transmitir a DIMOB dentro do prazo. Para quem não tem os dados organizados o ano todo, esse processo vira uma busca de última hora por contratos, comprovantes de pagamento e dados de locadores e locatários.

Entender o que a DIMOB exige, e como se preparar para ela durante o ano, elimina boa parte do estresse de fevereiro.

O que é a DIMOB

A DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, uma obrigação acessória instituída pela Instrução Normativa SRF 694/2006 e suas atualizações. É entregue à Receita Federal do Brasil anualmente e declara todas as operações imobiliárias realizadas pela empresa no ano-calendário anterior.

O objetivo da Receita Federal com a DIMOB é cruzar as informações declaradas pelas imobiliárias com as declaradas pelos contribuintes pessoas físicas na DIRPF (Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física). Quando um proprietário declara ter recebido R$ 3.000 mensais de aluguel, a Receita confirma esse número com o que a imobiliária declarou na DIMOB. Inconsistências geram notificações e, em casos graves, autuações.

Quem precisa entregar a DIMOB

A obrigatoriedade recai sobre as pessoas jurídicas que, no ano-calendário anterior:

Intermediaram a compra e venda ou locação de imóveis. Imobiliárias e corretores de imóveis constituídos como pessoa jurídica que atuaram como intermediadores em pelo menos uma transação de venda ou locação.

Administraram contratos de locação. Imobiliárias que gerenciaram locações em nome de proprietários, coletando aluguéis e fazendo repasses.

Realizaram loteamento ou incorporação de imóveis. Loteadoras e incorporadoras que comercializaram unidades ao longo do ano.

O volume de transações não importa para a obrigatoriedade. Uma imobiliária que fechou um único contrato de locação em todo o ano já está obrigada a entregar a DIMOB referente àquele contrato.

Corretores autônomos (pessoas físicas) não entregam DIMOB. Essa obrigação é exclusiva de pessoas jurídicas.

O que precisa ser declarado

Locação

Para cada contrato de locação intermediado ou administrado no ano, a DIMOB exige:

Dados do locador (CPF/CNPJ, nome)
Dados do locatário (CPF/CNPJ, nome)
Endereço do imóvel alugado
Valor total de aluguéis pagos no ano
Valor de comissões e taxas recebidas pela imobiliária

Compra e venda

Para cada transação de compra e venda intermediada no ano:

Dados do vendedor (CPF/CNPJ, nome)
Dados do comprador (CPF/CNPJ, nome)
Endereço do imóvel negociado
Valor da transação
Valor da comissão recebida pela imobiliária

O que não entra na DIMOB

Contratos de locação de imóveis de uso comercial da própria imobiliária (o aluguel do escritório, por exemplo) não entram na DIMOB. Somente as operações em que a imobiliária atuou como intermediadora ou administradora são declaradas.

Prazo de entrega

A DIMOB precisa ser entregue até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte ao ano-calendário declarado. Ou seja, as operações de 2025 precisam ser declaradas até o último dia útil de fevereiro de 2026.

Nos últimos anos, a Receita Federal manteve esse prazo de forma consistente, mas convém verificar a IN (Instrução Normativa) do ano corrente para confirmar qualquer atualização.

Como transmitir a DIMOB

A DIMOB é transmitida pelo PGD DIMOB (Programa Gerador de Declaração disponibilizado pela Receita Federal) ou por um software contábil homologado. O arquivo é gerado no formato XML e transmitido via Receitanet ou portal da Receita.

A maioria das imobiliárias entrega a DIMOB por meio do contador responsável pela empresa, que importa os dados de transações, valida e transmite. O papel da imobiliária é fornecer ao contador os dados organizados e completos.

O que acontece se não entregar

A multa por entrega fora do prazo é de R$ 500,00 por mês ou fração de mês em que a declaração ficou pendente, para empresas tributadas pelo Lucro Real ou Presumido. Para empresas no Simples Nacional, a multa é de R$ 200,00 por mês ou fração.

Além da multa, a não entrega ou a entrega com erros pode gerar inconsistências no cruzamento com o imposto de renda dos contribuintes envolvidos nas transações declaradas, gerando notificações da Receita Federal tanto para a imobiliária quanto para locadores e locatários.

Como se preparar para a DIMOB durante o ano

O principal problema que torna a entrega da DIMOB trabalhosa não é o preenchimento em si. É a falta de organização dos dados ao longo do ano.

Uma imobiliária que mantém no sistema o registro completo de todos os contratos, com dados de locador, locatário, imóvel, valores e datas, tem tudo que precisa para a DIMOB no momento em que o prazo chega. Uma imobiliária que gerencia locações em planilha e e-mails precisa reconstruir o histórico de cada transação manualmente.

Os dados que a DIMOB vai exigir são os mesmos dados que a operação exige no dia a dia: CPF do locatário, endereço do imóvel, valor do aluguel, datas de pagamento. Se esses dados estiverem no sistema, a DIMOB é uma extração. Se não estiverem, é uma investigação.

Conferências recomendadas ao longo do ano

CPFs e CNPJs de locadores e locatários. Um CPF inválido ou incompleto no cadastro do contrato vai aparecer como erro na DIMOB e exigir correção manual. Vale validar no momento do cadastro, não na véspera do prazo.

Valores de aluguéis por mês. A DIMOB exige o valor total pago no ano por contrato. Se os pagamentos estiverem registrados mês a mês no sistema, o total anual é uma soma. Se não estiverem, é preciso reconstruir o histórico.

Registro de todas as transações de venda. Comissões de compra e venda precisam ser declaradas na DIMOB. Se a imobiliária não registrar o valor de cada transação intermediada no momento do fechamento, essa informação pode ficar fragmentada até o final do ano.

Perguntas frequentes

Imobiliária que só faz vendas (não locação) precisa entregar DIMOB? Sim. A DIMOB cobre tanto locação quanto compra e venda. Qualquer imobiliária que intermediou pelo menos uma venda no ano está obrigada a declarar essa operação.

E se a imobiliária não intermediou nenhuma transação no ano? Se a pessoa jurídica não realizou nenhuma atividade imobiliária no ano-calendário (nenhuma venda intermediada, nenhum contrato de locação gerido), ela não está obrigada a entregar a DIMOB referente àquele ano. Mas é importante confirmar com o contador porque a avaliação depende do regime tributário e de outras particularidades da empresa.

O que acontece se a DIMOB for entregue com erro? É possível retificar a DIMOB após a entrega, desde que dentro de um prazo razoável. A retificação substitui a declaração anterior. Erros graves, como omissão de transações ou valores muito divergentes do que os contribuintes declararam, podem gerar malha fina para as partes envolvidas.

A DIMOB exige informações sobre fiadores? Não. Os fiadores não aparecem na DIMOB. A declaração é sobre as partes da transação: locador e locatário no caso de locação, vendedor e comprador no caso de venda.

O contador precisa de acesso ao sistema para fazer a DIMOB? O mais comum é a imobiliária exportar um relatório com os dados das transações do ano e enviar ao contador. Sistemas como o Garagem mantêm esses dados centralizados e estruturados, facilitando a exportação. O formato específico que o contador precisa para alimentar o PGD DIMOB pode variar.

O Garagem mantém o histórico completo de contratos e pagamentos centralizado no sistema, com os dados de partes, imóveis e valores organizados ao longo do ano. Isso facilita a extração das informações necessárias para a DIMOB no prazo. Acesse o Guia Garagem ou garagem.ai/solucoes/contrato para saber mais.