ISS na Intermediação Imobiliária: o que o corretor precisa saber

O corretor de imóveis autônomo que recebe uma comissão de R$ 15 mil pelo fechamento de uma venda raramente pensa no ISS no momento do depósito. Só pensa quando precisa emitir nota fiscal e se depara com as perguntas: incide ISS sobre comissão imobiliária? Qual a alíquota? Quem recolhe?

As respostas dependem de alguns fatores, e entendê-los evita surpresas no caixa e problemas com a prefeitura.

O que é o ISS

O ISS (Imposto Sobre Serviços) é um tributo municipal que incide sobre a prestação de serviços. A intermediação imobiliária é uma prestação de serviço, e portanto está sujeita ao ISS.

A Lei Complementar 116/2003 estabelece as regras gerais do ISS em todo o Brasil e lista os serviços tributáveis. A intermediação imobiliária está no item 10.05 da lista: “Agenciamento, corretagem ou intermediação de bens imóveis”.

Mas quem cobra o ISS e em qual percentual é a prefeitura do município onde o serviço é prestado. Isso significa que a alíquota pode variar de uma cidade para outra, e as regras de recolhimento também podem ter especificidades locais.

Quem está sujeito ao ISS na intermediação imobiliária

Corretor autônomo (pessoa física com registro no CRECI). O corretor autônomo que presta serviço de intermediação está sujeito ao ISS. Em muitos municípios, o recolhimento é feito por meio de carnê ou guia emitida pela prefeitura, em valor fixo mensal por profissional autônomo (ISS fixo), independentemente do volume de comissões. Em outros municípios, o ISS incide sobre cada nota fiscal emitida, proporcional ao valor do serviço.

Corretor pessoa jurídica (MEI, ME, LTDA). A pessoa jurídica recolhe o ISS conforme o regime tributário em que está enquadrada. O MEI tem o ISS incluído no DAS (Documento de Arrecadação do Simples) em valor fixo mensal. Empresas no Simples Nacional recolhem o ISS como parte do percentual unificado sobre o faturamento. Empresas no Lucro Presumido ou Real recolhem o ISS diretamente ao município, sobre o valor da nota fiscal.

Imobiliária. A empresa de intermediação imobiliária está sujeita ao ISS sobre os valores de comissão e taxa de administração que recebe pelos seus serviços.

Alíquotas de ISS para intermediação imobiliária

A Lei Complementar 116/2003 define uma alíquota mínima de 2% e máxima de 5% para o ISS. Na intermediação imobiliária, as prefeituras brasileiras geralmente praticam alíquotas entre 2% e 5%, com a maioria usando 5% para esse tipo de serviço.

Para saber a alíquota exata do seu município, o caminho é consultar o Código Tributário Municipal ou o site de legislação tributária da prefeitura. O CRECI regional também costuma ter essa informação disponível para orientar os corretores.

Cidades principais como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Curitiba têm suas alíquotas publicadas nos respectivos portais de legislação tributária.

Quando o ISS é retido na fonte

Em alguns casos, quem recolhe o ISS não é quem presta o serviço, mas quem o contrata. Isso se chama retenção na fonte.

Para a intermediação imobiliária, a retenção na fonte depende de regras específicas do município onde o serviço é prestado. Em geral, a retenção ocorre quando o contratante do serviço é uma pessoa jurídica e o prestador é uma pessoa jurídica ou um autônomo.

Na prática, se uma imobiliária contrata corretores autônomos e repassa comissões, ela pode ter a obrigação de reter o ISS na fonte e recolher à prefeitura em nome do corretor. Mas novamente, as regras específicas dependem do município.

O corretor que opera em múltiplos municípios precisa verificar as regras locais em cada um deles, porque o município onde o imóvel está localizado geralmente é o município competente para cobrar o ISS da intermediação.

ISS no Simples Nacional: como fica para o corretor MEI e ME

O corretor que optou pelo Simples Nacional tem o ISS integrado ao DAS. O cálculo é sobre o faturamento total do período, com alíquota que varia conforme o anexo do Simples em que o serviço está enquadrado e o nível de receita bruta acumulada.

Para intermediação imobiliária, o serviço geralmente se enquadra no Anexo V do Simples Nacional, com alíquotas que começam em 15,5% sobre o faturamento bruto para empresas na faixa inicial de receita. Esse percentual já inclui todos os tributos (IRPJ, CSLL, Cofins, PIS, ISS), não só o ISS.

O MEI não pode operar como intermediador imobiliário para fins tributários, porque a atividade de corretagem não está na lista de atividades permitidas para o MEI. Um corretor que abre MEI para emitir notas fiscais de comissão imobiliária pode ter problemas com a Receita Federal.

Nota fiscal de corretagem: o que colocar

A nota fiscal de serviço do corretor deve descrever o serviço prestado com clareza. Os campos essenciais:

Discriminação do serviço. Deve identificar a natureza do serviço de forma inequívoca. Exemplos: “Comissão de corretagem pela intermediação na venda do imóvel situado em [endereço]” ou “Taxa de administração referente ao mês de [mês/ano] sobre o contrato de locação [número]”.

Código do serviço. O código do item da lista do ISS correspondente à intermediação imobiliária. Geralmente 10.05, mas pode ter variações no código local dependendo do município.

Alíquota e valor do ISS. Deve constar na nota fiscal a alíquota aplicada e o valor do ISS calculado.

Retenção na fonte. Se o contratante retém o ISS, a nota deve indicar que o ISS é retido na fonte, o nome do responsável pelo recolhimento e o valor retido.

O que acontece se o corretor não recolher o ISS

O ISS não recolhido gera débito com a prefeitura. Dependendo do tempo de inadimplência, o débito acumula multa e juros. Em casos mais graves, o nome da pessoa física ou jurídica pode ser inscrito na dívida ativa do município, o que complica a obtenção de certidões negativas, abertura de financiamentos e outros processos que exigem regularidade fiscal.

Para o corretor que precisa comprovar regularidade fiscal no fechamento de transações imobiliárias ou na prestação de contas para imobiliárias e construtoras, a Certidão Negativa de Débitos Municipais é frequentemente exigida. Manter o ISS em dia é parte do exercício profissional regular.

Perguntas frequentes

O ISS incide sobre a comissão bruta ou sobre o valor líquido recebido pelo corretor? O ISS incide sobre o valor do serviço prestado, que é o valor da comissão cobrada pelo corretor ou imobiliária, antes de qualquer desconto. Se a comissão acordada é R$ 10.000, o ISS incide sobre R$ 10.000, independentemente de o corretor ter repassado parte para outro profissional envolvido na negociação.

Corretor que divide comissão com outro corretor paga ISS sobre o total ou só sobre sua parte? Cada corretor paga ISS sobre o valor que efetivamente recebe pelos seus serviços. Se dois corretores dividem uma comissão de R$ 20.000, cada um emite nota fiscal de R$ 10.000 e paga ISS sobre os seus R$ 10.000. A imobiliária que paga comissão para dois corretores recebe duas notas fiscais distintas.

Preciso me preocupar com o ISS se sou autônomo e nunca emito nota fiscal? Sim. A obrigação tributária existe independentemente da emissão de nota fiscal. A falta de emissão de nota fiscal não elimina a obrigação de recolher o ISS, apenas dificulta a fiscalização. Muitos municípios têm programas de cruzamento de dados com cartórios e registros de imóveis para identificar transações imobiliárias onde o ISS não foi recolhido.

A imobiliária pode deduzir o ISS retido na fonte do valor da comissão que paga ao corretor? Quando a imobiliária retém o ISS na fonte, ela desconta o valor do ISS do pagamento ao corretor e recolhe diretamente à prefeitura. O corretor recebe líquido de ISS. Isso deve estar claro no documento de pagamento e na nota fiscal.

O Garagem organiza os pagamentos de comissão a corretores dentro do módulo de Pagamentos, com distribuição automática no momento do recebimento. Para questões específicas sobre ISS e obrigações tributárias, consulte um contador ou o CRECI do seu estado. Acesse o Guia Garagem ou garagem.ai/solucoes/pagadoria para saber mais sobre como o Garagem trata pagamentos e comissões.