Quebra de Contrato de Aluguel: direitos e obrigações de cada parte

O locatário liga na segunda-feira de manhã para informar que vai embora no fim do mês. O contrato ainda tem oito meses. Ele pergunta se vai pagar multa.

Essa é uma das situações mais comuns no cotidiano de qualquer imobiliária que administra locações, e o resultado depende de três fatores: o que diz o contrato, o que diz a lei e como a imobiliária conduz a rescisão.

O que é quebra de contrato de aluguel

Quebra de contrato, ou rescisão antecipada, é o encerramento de um contrato de locação antes do prazo acordado. Tanto o locatário quanto o locador podem solicitar a rescisão antecipada, mas as regras e consequências são diferentes para cada um.

A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) regula essas situações e estabelece os direitos e obrigações de cada parte. O contrato pode complementar a lei com cláusulas específicas, mas não pode reduzir os direitos que a lei garante ao locatário.

Rescisão pelo locatário

A multa por rescisão antecipada

Quando o locatário decide encerrar o contrato antes do prazo, ele deve ao locador uma multa compensatória. A lei não estabelece um valor fixo para essa multa, mas prevê que ela deve ser proporcional ao prazo cumprido e ao prazo restante.

Na prática, o mercado consolidou uma fórmula amplamente aceita: a multa equivale a três meses de aluguel, reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido do contrato. Assim, quem rescinde com metade do prazo cumprido paga metade da multa.

Exemplo: contrato de 30 meses com multa de 3 meses de aluguel (R$ 3.000 = R$ 9.000). Locatário rescinde com 15 meses cumpridos (50% do prazo). Multa proporcional: R$ 4.500.

Essa é a fórmula mais comum, mas o contrato pode estabelecer um valor diferente, desde que não seja abusivo. A lei não fixa o percentual exato, então o que vale é o que foi acordado contratualmente.

Quando a multa não é devida

O artigo 4º da Lei do Inquilinato prevê uma situação em que o locatário pode rescindir o contrato sem pagar multa: quando houver transferência de emprego para localidade diferente da prevista no contrato, seja transferência pelo empregador ou pelo próprio locatário que mudar de cidade por iniciativa própria.

Nesse caso, o locatário precisa notificar o locador com trinta dias de antecedência e comprovar a transferência de emprego. A imobiliária pode solicitar documentação (carta de transferência, comunicado do empregador) para validar a isenção de multa.

Aviso prévio obrigatório

Independentemente de pagar multa ou não, o locatário deve comunicar a rescisão com trinta dias de antecedência. Se comunicar com prazo menor, o locador tem direito a cobrar os dias de aluguel correspondentes ao aviso não cumprido.

Exemplo: locatário comunica a saída com quinze dias de antecedência. O locador pode cobrar quinze dias adicionais de aluguel como compensação pelo aviso não dado.

Rescisão pelo locador

Antes do vencimento do prazo

Durante o prazo do contrato, o locador não pode exigir a devolução do imóvel sem justa causa, salvo nas situações taxativas previstas no artigo 9º da Lei do Inquilinato:

• Mútuo acordo entre as partes
• Infração legal ou contratual cometida pelo locatário
• Falta de pagamento do aluguel ou encargos

Para contratos com prazo inferior a trinta meses, o locador também está sujeito às hipóteses do artigo 47, que listam situações específicas em que pode retomar o imóvel (uso próprio, uso de familiar, demolição, reforma necessária).

Contratos com prazo de trinta meses ou mais dão ao locador o direito de não renovar ao término do prazo sem precisar de justificativa. Por isso, muitas imobiliárias orientam locadores a firmar contratos de pelo menos trinta meses.

Infração contratual como motivo de rescisão

Se o locatário infringir uma cláusula do contrato (sublocar sem autorização, usar o imóvel para fins comerciais em locação residencial, realizar obras sem permissão), o locador pode pedir a rescisão por infração contratual.

Nesse caso, a imobiliária deve notificar formalmente o locatário sobre a infração e dar prazo para regularização. Se a infração não for sanada, o locador pode ingressar com ação de despejo por infração contratual.

Falta de pagamento

A inadimplência é o motivo mais frequente de rescisão pelo locador. O contrato de locação pode ser rescindido por falta de pagamento do aluguel, encargos ou impostos de responsabilidade do locatário. A ação judicial de despejo por falta de pagamento pode ser combinada com a ação de cobrança dos valores em atraso.

Quando há garantia (fiança, seguro-fiança, caução), o processo de cobrança envolve acionar o garantidor antes ou junto com o inquilino, conforme o tipo de garantia.

O que a imobiliária deve fazer na rescisão

Registrar a comunicação formalmente

Qualquer comunicação de rescisão deve ser registrada: data, forma de comunicação, quem comunicou e quem recebeu. Isso é importante para calcular o prazo de aviso e para documentar o processo em caso de disputa posterior.

Calcular os valores devidos

Com a data de comunicação e a data efetiva de devolução do imóvel, a imobiliária calcula:

• Aluguel proporcional ao período ocupado no último mês
• Multa por rescisão antecipada (se aplicável), proporcional ao prazo cumprido
• Débitos pendentes (aluguéis atrasados, encargos)
• Valores a devolver ao locatário (caução com rendimentos, se essa foi a garantia)

Realizar a vistoria de saída

A vistoria de saída é o documento que registra o estado do imóvel na devolução e compara com o estado na entrega. Itens danificados além do desgaste natural de uso podem ser cobrados do locatário.

Sem laudo de vistoria de entrada como referência, fica muito difícil provar que um dano foi causado pelo locatário durante a locação. Esse é um dos motivos pelos quais a vistoria de entrada é tão importante.

Rescisão do contrato de administração

Quando a locação termina, o contrato de administração também encerra. A imobiliária precisa formalizar o encerramento com o locador, prestar as contas finais (aluguéis recebidos, taxas deduzidas, repasses realizados) e devolver eventuais documentos originais do imóvel que estejam em seu poder.

Como um sistema de contratos ajuda na rescisão

Quando o contrato e seu histórico estão em um sistema, a rescisão começa com o documento acessível e correto na tela: cláusula de multa com a fórmula acordada, data de início para cálculo proporcional, garantia registrada para acionamento se necessário.

Sem o contrato acessível, a imobiliária precisa encontrar o arquivo físico ou digital correto, confirmar que é a versão final, localizar as cláusulas de rescisão e fazer os cálculos manualmente. Em carteiras com muitos contratos, esse processo é mais lento do que deveria ser.

Perguntas frequentes

O locatário pode sair sem pagar multa se o imóvel tiver problemas de habitabilidade? Se o imóvel apresentar vícios que comprometam sua habitabilidade (infiltração grave, problemas elétricos, estruturais), o locatário pode pedir a rescisão do contrato sem multa com base no descumprimento das obrigações do locador. Mas é necessário notificar o locador formalmente sobre os problemas e dar prazo para regularização antes de rescindir.

O que acontece com a caução se o locatário deve aluguel atrasado? O locador pode reter o valor da caução para cobrir débitos de aluguel e encargos, desde que isso esteja previsto em contrato e que haja prestação de contas. O valor da caução não pode ser retido além do necessário para cobrir as dívidas comprovadas.

O locador pode vender o imóvel durante a locação? Pode. Mas a Lei do Inquilinato dá ao locatário o direito de preferência na compra pelo mesmo preço e condições ofertados a terceiros, e o comprador fica sub-rogado nos direitos e obrigações do contrato de locação por um período mínimo (noventa dias se o contrato não estiver averbado, ou pelo prazo restante do contrato se estiver).

Contrato de locação por prazo indeterminado pode ser rescindido a qualquer hora? O locador pode pedir a devolução do imóvel em contrato por prazo indeterminado mediante notificação com prazo de trinta dias. O locatário pode devolver a qualquer momento sem multa, mas também com trinta dias de aviso. A rescisão imediata por qualquer parte sem aviso prévio pode gerar direito à indenização pelo período não avisado.

O Garagem mantém o histórico completo de cada contrato, com cláusulas, valores, datas e comunicações registrados em um só lugar. Isso simplifica o processo de rescisão e reduz o risco de calcular multa ou devolver caução com base em informações incorretas. Acesse o Guia Garagem ou garagem.ai/solucoes/contrato para ver como funciona.